Les contrats de construction: no.1

1. Contrats à forfait selon plans et devis:

Description : Le constructeur s’engage à exécuter l’ouvrage spécifié dans des plans et devis détaillés, moyennant une rémunération fixe, quel qu’en soit le coût réel. Le prix sera toutefois ajusté, à la hausse ou à la baisse, si l’ouvrage est modifié par le propriétaire. Normalement, toute modification de l’ouvrage requiert l’assentiment écrit du propriétaire et une formule est prévue pour l’ajustement du prix à la suite de cette modification (extras).

Avantages pour le constructeur:Avantages pour le propriétaire
  • Toute réduction ou économie réalisée lors de l’exécution de l’ouvrage vient augmenter le profit du constructeur.
  • Les ordres de changements (extras) sont fréquents et donnent la possibilité d’augmenter la profitabilité du projet.
  • Le prix est connu avec certitude et ne donne lieu à aucune surprise, même si les coûts réels augmentent.
  • Une fois les plans et devis terminés, il est aisé d’obtenir des prix de différents constructeurs et de les comparer sur une base commune.
 Inconvénients pour le constructeur:Inconvénients pour le propriétaire:
  • Il assume les risques financiers de tout dépassement des coûts qui viendra diminuer son profit ou même causer une perte qu’il devra assumer. Il devra donc absorber toute augmentation des coûts.
  • Ce contrat facilite grandement les appels d’offres comparatifs et le constructeur doit calculer avec soin et soumissionner au meilleur prix pour décrocher le contrat.
  • Le plus souvent, ces contrats comprennent aussi un échéancier fixe. Le constructeur pourrait être responsable des dommages causés par des retards.
  • Le constructeur doit prévoir un surplus dans son prix pour faire face aux imprévus. Le propriétaire paie ce surplus.
  • Selon l’importance de l’ouvrage, la surveillance du chantier par un professionnel est souvent nécessaire afin de s’assurer que tous les travaux sont conformes aux plans et devis et que le constructeur ne fournisse pas des matériaux de qualité inférieure.
  • Il est nécessaire, avant de conclure le contrat, d’avoir des plans et devis détaillés, ce qui n’est pas toujours le cas lorsque le propriétaire est incertain de la nature exacte de ses besoins ou s’il compte sur le constructeur pour lui fournir ce service.

Commentaires : Le propriétaire accepte de payer un prix fixe, en retour duquel le constructeur absorbe le risque de tout dépassement des coûts. Le constructeur doit prévoir des échéances de paiement selon l’avancement des travaux s’il veut éviter d’avoir à financer la totalité du chantier. Quant à la responsabilité, l’entrepreneur l’assume avec les autres professionnels, le cas échéant (architectes, ingénieurs, etc.). À surveiller : il est important que toute autorisation de modification aux plans et devis, ou tout travail supplémentaire (extras) soit constaté par écrit avec la signature du propriétaire ou du représentant. Le moyen pour fixer le prix de ces modifications ou ajouts devrait toujours être convenu à ce moment par une formule de calcul convenue d’avance (p. ex. prix coûtant majoré ou prix fixe).

2. Contrats à prix coûtant majoré (cost-plus):

Description : Le constructeur s’engage à exécuter les travaux et à présenter périodiquement toutes les factures de matériaux, de services ou de sous-traitance au propriétaire qui les lui rembourse avec une rémunération prenant la forme d’un montant forfaitaire ou, plus souvent, d’un pourcentage du coût.

Avantages pour le constructeur:Avantages pour le propriétaire
  • Il est facile de s’assurer d’un profit brut.
  • Il jouit d’un meilleur contrôle des coûts.
  • Il a tout avantage à exécuter le travail de la meilleure façon possible et même de suggérer des matériaux de plus grande qualité, ou des méthodes plus sophistiquées, si ceux-ci avantagent le propriétaire, puisque sa rémunération augmente en même temps que le coût.
  • Si le constructeur réalise des économies, il peut en bénéficier.
  • Il s’assure ainsi que le profit réalisé par le constructeur n’est pas excessif en regard du prix.
Inconvénients pour le constructeur:Inconvénients pour le propriétaire:
  • La rémunération, qu’elle soit forfaitaire ou à pourcentage, inclut le plus souvent une bonne part du coût d’administration et des frais fixes. Si le chantier se prolonge, il est possible qu’une partie des coûts supplémentaires ne soit pas comptabilisée.
  • Les possibilités de profit sont moindres que dans un contrat à forfait.
  • Il doit avoir utilisé une méthode pour vérifier qu’il bénéficie bien de toutes les réductions cachées de l’entrepreneur et qu’on lui facture le coût réel.
  • Il doit s’assurer que l’entrepreneur n’exécute pas ses travaux à la hâte.
  • Il ne connaît pas le prix à l’avance. Ce prix pourrait lui causer des surprises s’il y a des travaux additionnels qui s’ajoutent.

Commentaires : Les risques de dépassement des coûts sont assumés par le propriétaire, sauf si la partie excédentaire est contenue dans les coûts indirects rémunérés de façon forfaitaire ou à pourcentage. Le constructeur devra s’assurer que ses estimations sont raisonnables, si les moyens financiers du propriétaire sont limités. Sinon, il aura des difficultés à percevoir la partie excédentaire. Quant à la responsabilité du constructeur, elle ne diffère pas de celle du contrat à forfait.

Note : Les contrats en gérance de projet, en design-construction et à prix unitaire sont traités dans notre aide-mémoire « Les contrats de construction : no 2 ». ATTENTION : Tout contrat conclu au Québec doit être interprété selon les dispositions du Code civil du Québec, particulièrement par les articles 2098 à 2129.

Le présent document est un aide-mémoire seulement et ne remplace pas l’opinion de votre avocat.
P.S.: La majorité de nos aide-mémoire est disponible  gratuitement : www.lgra.ca
© Lalonde Geraghty Riendeau, Avocats S.P.A., 2015

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