Les hypothèques légales

L’hypothèque légale est celle qui résulte de la loi. Les seules créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque légale sont celles stipulées à l’article 2724 du Code civil du Québec, savoir : (1) les créances de l’État pour les sommes dues en vertu des lois fiscales ou de certaines autres lois particulières, (2) les créances des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble, (3) la créance du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges communes et des contributions au fonds de prévoyance et, finalement, (4) les créances qui résultent d’un jugement.

1) Hypothèque légale de l’État :

L’État peut acquérir une hypothèque légale sur les biens de son débiteur, soit pour les sommes dues en vertu des lois fiscales (sans qu’il soit nécessaire d’avoir un autre texte législatif à cet effet), ou pour les autres créances, si une loi particulière lui donne ce droit. L’hypothèque légale peut bénéficier aux personnes morales de droit public lorsque les lois particulières qui les régissent créent ou donnent ce droit. L’hypothèque n’est acquise que par l’inscription d’un avis au registre foncier ou mobilier approprié. Elle peut affecter des biens meubles ou immeubles. L’avis doit être signifié au débiteur. Cette hypothèque prend rang à compter de la date de son inscription au registre approprié selon la règle générale de l’article 2945 du Code civil du Québec.

2) Hypothèque légale de construction :

L’hypothèque légale du domaine de la construction se distingue des autres par son mode de création et son rang préférentiel. Seules les personnes mentionnées à l’article 2726 C.c.Q. peuvent bénéficier de cette hypothèque. Il s’agit des architectes, ingénieurs, fournisseurs de matériaux, ouvriers, entrepreneurs et sous-entrepreneurs. L’ingénieur et l’architecte, pour pouvoir bénéficier de cette hypothèque, doivent détenir un permis d’exercice de leur Ordre professionnel. Pour ce qui est de l’entrepreneur, si celui-ci ne détient pas la licence de la Régie du Bâtiment, il s’expose à ce que son hypothèque légale soit radiée.

L’hypothèque garantit la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux effectués ou les services fournis. Elle existe automatiquement mais doit être conservée par la publication au registre foncier, avant l’expiration du délai de 30 jours de la fin des travaux, d’un avis désignant l’immeuble grevé et indiquant le montant de la créance. L’avis doit être conforme à l’article 2981 alinéa 1 du Code civil du Québec et être signifié au propriétaire de l’immeuble.

Tout intéressé peut par ailleurs obtenir la radiation d’une hypothèque légale du domaine de la construction sur simple demande lorsque dans les six (6) mois qui suivent la date de l’inscription de l’avis de conservation ou de la date de la fin des travaux, selon la dernière éventualité, aucune action n’a été intentée et publiée ou aucun préavis d’exercice d’un droit hypothécaire n’a été publié en rapport avec ladite hypothèque légale.

L’hypothèque légale des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble prend rang avant toute autre hypothèque publiée, mais seulement quant à la plus-value apportée à l’immeuble. Elle est limitée aux travaux, matériaux et/ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat aux propriétaires, lorsque les créanciers n’ont pas directement contracté avec celui-ci. L’ouvrier, quant à lui, n’est pas tenu de dénoncer son contrat aux propriétaires.

3) Hypothèque légale du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires peut publier une hypothèque légale grevant la fraction du copropriétaire en défaut depuis plus de trente (30) jours de payer sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance.

L’hypothèque est acquise à compter de l’inscription au registre foncier d’un avis indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l’inscription de l’avis, incluant le montant prévu pour les charges et créances de l’année financière en cours et celles des deux (2) années qui suivent. Pour conserver l’hypothèque, le syndicat des copropriétaires doit inscrire au registre foncier une action contre le propriétaire en défaut ou inscrire un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire dans les trois (3) ans de l’inscription de son avis d’hypothèque légale. À défaut, l’hypothèque légale s’éteint et pourra être radiée d’office par l’Officier de la publicité foncière à la réquisition de tout intéressé.

L’hypothèque légale du syndicat prend rang à compter de son inscription au registre foncier selon la règle générale de l’article 2945.

Il est à noter qu’en vertu des dispositions de l’article 1069 du Code civil du Québec, le créancier hypothécaire ou quiconque entend acquérir une fraction de copropriété divise sera tenu au paiement de toutes les charges communes dues relativement à cette fraction au moment de l’acquisition. Ce créancier ou l’éventuel propriétaire peut par contre demander au syndicat des copropriétaires un état des charges communes dues relativement à la fraction. Il n’est alors tenu au paiement de ces charges communes que si l’état lui est fourni par le syndicat dans les quinze (15) jours de la demande. 

4) Hypothèque légale du détenteur de jugement :

Cette hypothèque bénéficie au créancier ayant obtenu un jugement condamnant le débiteur à lui verser une somme d’argent. Il n’est pas nécessaire que le jugement soit devenu exécutoire.

Cette hypothèque peut affecter soit un bien meuble, soit un bien immeuble, ou les deux. Le bien doit évidemment appartenir au débiteur du jugement et faire l’objet d’un avis désignant, entre autres, le bien et le dispositif du jugement ( s’il s’agit de rente ou d’aliment, le montant des versements et, le cas échéant, l’indice d’indexation). L’avis est présenté avec une copie du jugement. Il doit être signifié au débiteur. L’hypothèque légale résultant d’un jugement prend rang selon la règle générale prévue à l’article 2945 du Code civil du Québec, savoir suivant la date de son inscription.

L’hypothèque légale en faveur du créancier détenant un jugement est privée d’effet dans l’éventualité de la faillite du débiteur et ce, même si le débiteur a vendu le bien hypothéqué avant sa faillite, sauf dans le cas où le nouvel acquéreur a assumé la dette hypothécaire.

La requête en réduction ou substitution :

À moins que l’hypothèque légale ne soit celle de l’État, le tribunal peut, à la demande du propriétaire du bien grevé d’une hypothèque légale, déterminer les biens que l’hypothèque pourra grever, réduire le nombre de ces biens ou permettre de substituer à cette hypothèque une autre sûreté suffisante pour garantir le paiement. Le tribunal peut alors ordonner la radiation de l’inscription de l’hypothèque légale. C’est ce que prévoient les dispositions de l’article 2731 du Code civil du Québec.

L’hypothèque légale confère un droit réel qui grève le bien en quelque main qu’il soit. L’hypothèque étant l’accessoire d’une obligation, l’extinction de celle-ci entraîne l’extinction de l’hypothèque. Elle confère aussi le droit d’être préférée sur le prix de vente dans l’éventualité d’une vente en justice. Enfin, elle permet d’exercer le recours hypothécaire de son choix, soit la prise de possession à des fins d’administration, la vente par le créancier, la vente sous contrôle de justice ou la prise en paiement du bien hypothéqué.

 

Le présent document est un aide-mémoire seulement et ne remplace pas l’opinion de votre avocat ou notaire.
P.S.: La majorité de nos aide-mémoire est disponible gratuitement : www.lgra.ca
© Lalonde Geraghty Riendeau, Avocats S.P.A., 2005

Consultez ce document en version PDF »