Hypothèque des loyers

À l’intérieur de la plupart des contrats d’hypothèque immobilière se trouve l’hypothèque de la créance que constituent les loyers. Sous le Code civil du Québec, les loyers produits par un immeuble sont des biens meubles (article 910 (3) C.c.Q). Toutefois, lorsque stipulée dans le cadre d’un acte d’hypothèque, l’hypothèque des loyers est de nature immobilière. En effet, l’article 2695 C.c.Q., nous enseigne que :

Article 2695 :

« Sont considérées comme immobilières l’hypothèque des loyers, présents et à venir, que produit un immeuble, et celle des indemnités, versées en vertu des contrats d’assurance qui couvrent ces loyers.

Ces hypothèques sont publiées au registre foncier.  »

Principes généraux :

1. En l’absence d’une clause d’hypothèque des loyers dans le cadre d’un acte d’hypothèque conventionnelle l’hypothèque des loyers n’existe pas de plein droit. Sans la clause d’hypothèque des loyers, le créancier n’a aucun lien sur ces créances.
2. L’article 2695 C.c.Q. prévoit que l’hypothèque doit être publiée au registre foncier; elle vaudra pour tous les baux en vigueur au moment de la publication et ceux conclus par le propriétaire après la publication.
3. Une telle hypothèque couvrira ce qui est souvent appelé « loyers additionnels », même si ces derniers sont calculés sur une base de remboursement des dépenses engagées par le propriétaire pour son immeuble.
4. Généralement, le créancier autorisera le propriétaire à percevoir ses loyers. Lorsqu’adviendra un défaut, le créancier retirera ce droit et encaissera ces loyers.

Avis de retrait d’autorisation de percevoir les loyers :

1. Il s’agit d’un avis au constituant de l’hypothèque (généralement le propriétaire) à l’effet que l’autorisation de percevoir les loyers lui est dorénavant retirée. Cet avis sera aussi signifié aux locataires et inscrit au Registre foncier (article 2745 C.c.Q.)
2. Si le débiteur administre l’immeuble à titre d’entreprise, ou s’il y a le moindre doute à cet effet, il est plus prudent de joindre à l’avis de retrait le préavis de 10 jours prévu à l’article 244 (1) de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité, L.R.C. (1985), ch. B-3.
3. S’il existe un quelconque danger de contamination sur le site loué, il serait avisé d’obtenir une étude environnementale et une opinion avant de signifier l’avis de retrait. En effet, le créancier hypothécaire n’ayant que la simple administration, il ne devrait pas être tenu responsable directement ni indirectement. Toutefois, il ne jouit d’aucune immunité.
4. Il serait prudent, dans le cas où le propriétaire est un particulier, de signifier aussi au conjoint.

Conséquences de l’avis de retrait :

1. Suite à la signification de l’avis de retrait, le créancier ne peut poser que des gestes limités à l’égard de l’immeuble. Il s’agit de la simple administration. Pour préserver sa créance, le créancier pourra faire des réparations urgentes, consentir des baux pour des espaces disponibles, engager un concierge ou mandataire pour poser certains gestes. Ces gestes doivent demeurer accessoires à son droit de percevoir les loyers ; il ne s’agit pas d’une pleine administration.
2. Bien qu’il puisse percevoir les loyers, le créancier n’aura généralement pas à remplir d’obligations à l’égard des locataires, ces obligations étant toujours celles du propriétaire, débiteur hypothécaire.
3. L’étendue exacte des droits du créancier sur l’immeuble pourront aussi varier si le créancier choisit d’exercer un recours en prise de possession pour fins d’administration ou si le débiteur décide de délaisser l’immeuble volontairement.
4. Les créances de l’État pour les sommes dues en vertu des lois fiscales sont prioritaires sur les meubles. La jurisprudence est d’avis que les loyers sont de tels meubles et que, même en présence d’un avis de retrait, les loyers ne sont la propriété du créancier que lorsqu’il a signifié un préavis de prise en paiement. S’il y avait réclamation par l’État, les loyers perçus avant la signification d’un préavis d’exercice de prise en paiement devraient être remboursés. Si un autre droit hypothécaire est exercé, la priorité de l’État continuera d’exister.
5.  La Loi sur le mode de paiement des services d’électricité et de gaz dans certains immeubles, ( L.R.C. c.M-37) prévoit une responsabilité personnelle du propriétaire d’un immeuble loué à des fins résidentielles lorsque le loyer comprend l’électricité ou le gaz. Le jugement obtenu en vertu de cette loi par l’Hydro-Québec ou Gaz Métropolitain peut être opposable au créancier hypothécaire jusqu’à concurrence de 25% des loyers que ce dernier perçoit.
6. Tout conflit entre deux créanciers hypothécaires ayant tous deux une hypothèque de loyers sera réglé par la priorité d’inscription au registre foncier.
7. La vente d’un immeuble par suite d’une saisie en justice, toute autre vente ayant l’effet d’un décret ou toute vente sous contrôle de justice purge toutes les hypothèques de loyer.
8. La faillite du propriétaire de l’immeuble, débiteur hypothécaire, n’est pas un empêchement à la signification d’un avis de retrait et à la perception des loyers par le créancier hypothécaire tant que l’inscription de l’hypothèque date d’avant la faillite. Il serait préférable de signifier un tel avis au syndic.

Le présent document est un aide-mémoire seulement et ne remplace pas l’opinion de votre avocat ou notaire.
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© Lalonde Geraghty Riendeau, Avocats S.P.A., 2004