Hypothèque et assurance

Protection légale :

Le Code civil du Québec contient une disposition (Article 2497 C.c.Q) qui protège le créancier hypothécaire lorsque le bien hypothéqué est détruit par un sinistre quelconque. Cet article se lit comme suit :

Article 2497 :

« Les indemnités dues à l’assuré sont attribuées aux créanciers prioritaires ou aux créanciers titulaires d’une hypothèque sur le bien endommagé, suivant leur rang et sans délégation expresse, moyennant une simple dénonciation et justification de leur part, malgré toute disposition contraire.

Néanmoins, les paiements faits de bonne foi par l’assureur, avant la dénonciation, sont libératoires. »

Ce texte est complété par une autre disposition, toujours au chapitre de l’assurance du Code civil du Québec.

Article 2478 :

« Lorsque le droit à l’indemnité a été hypothéqué et que notification en a été faite à l’assureur, le contrat ne peut être ni résilié ni modifié au détriment du créancier hypothécaire, à moins que l’assureur n’ait avisé ce dernier au moins quinze jours à l’avance. »

Le droit du créancier hypothécaire à l’indemnité d’assurance existe donc sans formalité autre qu’une simple dénonciation. Malgré cette simplicité, il est prudent de franchir un certain nombre d’étapes afin de garantir et d’assurer au créancier une protection optimale. Il s’agit de l’insertion dans le contrat d’hypothèque d’une obligation pour le débiteur de détenir une assurance comprenant un avenant de « Clause de garantie hypothécaire » en faveur du créancier.

Avantages d’une « Clause hypothécaire » :

La présence d’une « Clause de garantie hypothécaire » dans le contrat d’assurance du débiteur hypothécaire donne au créancier un certain nombre d’avantages qui s’ajoutent aux dispositions du Code civil décrites ci-haut. L’avenant « Clause de garantie hypothécaire » est un second contrat d’assurance, distinct de celui contracté par le propriétaire. En vertu de ce deuxième contrat, le créancier hypothécaire est traité comme un assuré distinct du débiteur propriétaire. Cette position lui donne certains avantages dont :

• Préavis de résiliation : La présence de l’avenant « Clause de garantie hypothécaire » exige de la part de l’assureur un avis de 15 jours au créancier hypothécaire avant de résilier le contrat et ce, même pour non-paiement de la prime par le propriétaire.

• Moyens de défense de l’assureur : L’assureur ne peut opposer au créancier la faute intentionnelle d’un débiteur hypothécaire pour refuser de verser une indemnité, non plus que la nullité de la police d’assurance suite aux fausses représentations de l’assuré.

• Prise en paiement : La « Clause de garantie hypothécaire » prévoit le droit à l’indemnité d’assurance du créancier hypothécaire, malgré la prise en paiement de l’immeuble. Autrement, le créancier n’aurait pas droit à l’indemnité d’assurance, car sa créance serait éteinte par l’effet de la prise en paiement.

• Subrogation : L’assureur se réserve habituellement le droit, suivant paiement, d’être subrogé aux droits et sûretés du créancier hypothécaire.

Protection contractuelle :

Pour une protection plus complète, tout contrat d’hypothèque devrait aussi contenir les caractéristiques suivantes.

• Obligation d’assurance : L’obligation pour l’emprunteur d’assurer son immeuble et d’en fournir confirmation écrite au prêteur. L’hypothèque devra prévoir l’obligation du débiteur d’obtenir de son assureur un avenant de « Clause de garantie hypothécaire ». Le prêteur hypothécaire sera mentionné sur la police.

• Hypothèque de l’indemnité: Il serait prudent de prévoir au contrat d’hypothèque que l’indemnité d’assurance soit également sujette à hypothèque et ce, même si l’effet de l’article 2497 est d’attribuer cette indemnité aux créanciers prioritaires et hypothécaires suivant leur rang.

• Maintien de l’assurance : Doit être prévue l’obligation pour l’emprunteur de maintenir la police d’assurance en vigueur pendant toute la période ou le terme du prêt.

• Désapprobation d’un assureur par le prêteur : Le créancier hypothécaire peut se réserver le droit de désapprouver un assureur, d’obliger l’emprunteur de contracter avec un nouvel assureur ou prendre lui-même l’assurance jugée à propos et se faire rembourser les frais engagés.

• Avis de perte ou de dommages : Une clause à l’hypothèque devrait prévoir l’obligation de l’emprunteur d’informer le prêteur de toute perte ou tout dommage et de ne pas entreprendre de travaux de réparation sans approbation du prêteur.

• Indemnité versée directement : Une clause doit prévoir que l’indemnité est payée directement au prêteur jusqu’à concurrence du montant de sa créance, et contenir l’engagement de l’emprunteur, si l’indemnité lui est versée directement, de la remettre au prêteur sur réception.

• Dévolution de l’indemnité d’assurance : Une clause doit prévoir le droit pour le prêteur d’utiliser l’indemnité soit pour la reconstruction ou la réparation de l’immeuble, soit pour le paiement du capital ou de tout autre montant dû par l’emprunteur .

Le présent document est un aide-mémoire seulement et ne remplace pas l’opinion de votre avocat.
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©Lalonde Geraghty Riendeau, Avocats S.P.A., 2004