La « diligence » du prêteur en matière environnementale

INTRODUCTION

La Loi sur la qualité de l’environnement, L.R.Q. c. Q-2 (ci-après L.Q.E.) accordait au ministre, depuis 1990, les pouvoirs d’ordonner la décontamination d’un terrain pollué par la personne qui en avait la garde, à titre de propriétaire, de locataire ou à quelqu’autre titre que ce soit. Ces dispositions n’étaient toutefois pas en vigueur. Elles le sont devenues depuis le 1^er mars 2003, suite à l’adoption du projet de loi 72.

NIVEAUX DE RESPONSABILITÉ

Obligation du gardien.

1. La L.Q.E. prévoit la responsabilité des pollueurs en raison de leurs faits et gestes qui ont pour conséquence la contamination de l’environnement (article 20 Q.E). Ces dispositions présentaient un danger pour le prêteur, dans le seul cas où il réalisait sa garantie par voie de prise en paiement. Le risque existait aussi en vertu du droit commun. En effet, même si la contamination était inconnue de l’institution financière lors de la revente, l’acheteur pouvait faire annuler la vente par voie de recours pour vices cachés.

2. Depuis l’entrée en vigueur du projet de Loi 72, les responsables de la contamination, ainsi que toute personne ayant eu la garde du terrain, à quelque titre que ce soit, peuvent faire l’objet d’une ordonnance de réhabilitation et/ou de caractérisation. Une telle ordonnance contraint à la réhabilitation de l’environnement, aux frais de la personne visée par l’ordonnance, et grève de plus l’immeuble par sa publication au registre foncier (article 31.43 Q.E.). Contrairement à la responsabilité sous l’article 20 de la loi, celle prévue à l’article 31.43 de la loi ne prend naissance qu’à compter de l’émission de l’ordonnance par le ministre.

La loi prévoit trois exceptions savoir : 1) la personne visée « ne connaissait pas et n’était pas en mesure de connaître, eu égard aux circonstances, aux usages ou aux devoirs de diligence, la présence de contaminants dans le terrain, 2) connaissant la présence de contaminants, elle établit avoir agi en conformité avec la loi, notamment dans le respect de son devoir de prudence et de diligence, 3) elle établit que la contamination résulte d’une migration en provenance de l’extérieur et dont l’origine est imputable à un tiers. » (Article 31.43 L.Q.E.).

QUE VEUT DIRE « A OU A EU LA GARDE DU TERRAIN »

Au Québec, a la garde d’un bien celui qui a sur ce bien un pouvoir de contrôle, de direction et/ou de surveillance. Les notions de simple administration (1301 à 1305 C.c.Q.) ou de pleine administration (1306 à 1308 C.c.Q.) sont intimement liées à cette notion de garde. Un prêteur hypothécaire peut avoir des pouvoirs sur un bien relevant de simple ou de la pleine administration, s’il exerce ses recours, mais la simple qualité de créancier hypothécaire n’entraîne pas automatiquement sa responsabilité en vertu de la Loi sur la qualité de l’environnement.

Le choix du recours hypothécaire par le créancier n’a pas vraiment d’importance puisque c’est le délaissement forcé ou volontaire (peu importe la période de temps) qui risque d’entraîner des conséquences pour le créancier en lui donnant la simple ou la pleine administration d’un bien. En effet, tout recours hypothécaire doit être précédé d’un préavis d’exercice. Or, dès réception de ce préavis, le débiteur peut délaisser volontairement le bien et faire de son créancier un « gardien » dudit bien, pouvant ainsi entraîner sa responsabilité en vertu de la Loi sur la qualité de l’environnement. Aucun recours hypothécaire ne met donc le créancier à l’abri dans le cas où le bien est délaissé volontairement ou que le délaissement est ordonné par la Cour. De même, la perception des loyers et le fait pour le prêteur de poser, envers l’immeuble, des gestes d’administration courante, pourrait, en certaines circonstances, contenir les éléments essentiels pour en faire le gardien dudit immeuble et entraîner sa responsabilité en vertu de la L.Q.E.

OBLIGATIONS DÉCOULANT DES ORDONNANCES DU MINISTRE

• L’ordonnance de caractérisation entraîne l’obligation pour la personne visée de soumettre au ministre une étude de caractérisation répondant aux dispositions de la loi et effectuée par un expert habilité en vertu de la loi. Elle doit être notifiée au propriétaire et à tout titulaire de droit publié aux différents registres. S’il y a contamination, un avis devra être publié au registre de la publicité des droits.

• L’ordonnance de réhabilitation entraîne pour la personne visée l’obligation : a) d’inscrire un avis de contamination au registre foncier, b) de transmettre au ministre un plan de réhabilitation pour approbation, et c) toute restriction dans l’utilisation du bien devra être publiée. Ce n’est qu’après que les travaux de réhabilitation auront été complétés par la personne visée qu’un avis de décontamination pourra être inscrit au registre foncier.

DEVOIRS DE DILIGENCE

Lors de la prise de garantie :

1. Vérification du titre et questionnement sur l’historique du site et ses usages passés. Dans tous les cas d’usage industriel, ou si l’historique révèle quelqu’usage suspect, une étude environnementale Phase 1, commandée par le prêteur auprès d’une firme reconnue dans le domaine, avant le déboursement des fonds, devra être effectuée,
2. Obtention d’engagements de nature environnementale de l’emprunteur,
3. Suivi régulier du risque environnemental.

Lors du défaut :

Une étude environnementale additionnelle avant l’exécution des garanties devra être considérée s’il y a un quelconque danger que l’état de l’immeuble ait été modifié depuis l’octroi du prêt.

RÉALISATION ALTERNATIVE LOI SUR LA FAILLITE

En vertu de l’article 14.06 et ss. de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité, (L.R.C. 1985 c. B-3) un syndic peut se dégager de sa responsabilité environnementale en abandonnant l’immeuble 1) dans le délai prévu à l’ordonnance, 2) dans les 10 jours suivant l’émission de l’ordonnance si aucun délai n’y est prévu, ou 3) dans les 10 jours de sa nomination, si l’ordonnance est déjà émise. Dans certains cas, il peut donc être avantageux de faire vendre l’immeuble par l’entremise d’un syndic. Donc, il serait aussi nécessaire de mettre en faillite le débiteur .

DEVOIRS DE CONFIDENTIALITÉ (Article 31.52 et ss L.Q.E.)

Celui qui a la garde d’un terrain, utilisé ou ayant été utilisé à des fins commerciales ou industrielles désignées par règlement, est tenu, s’il est informé de la présence de contaminants ou de risque de migration des contaminants, d’en aviser par écrit le propriétaire et le ministre.

Pour les autres immeubles l’information obtenue, avant l’émission d’une ordonnance du ministre et avant que le prêteur ne soit considéré comme ayant la garde de l’immeuble, peut être traitée de manière confidentielle.

Le présent document est un aide-mémoire seulement et ne remplace pas l’opinion de votre avocat ou notaire.
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© Lalonde Geraghty Riendeau, Avocats S.P.A., 2005