En matière immobilière, l’un des problèmes les plus souvent rencontrés est la découverte d’un vice caché sur le bien acheté. Le présent aide-mémoire vise à résumer sous forme pratique les principes applicables et les recours disponibles en matière de vices cachés. Bien que plus souvent utilisés en matière immobilière, ces principes sont également applicables aux biens meubles.

Les obligations du vendeur

La garantie contre les vices cachés s’appelle en réalité, dans le Code civil du Québec, la « garantie de qualité ». Ces vocables sont des synonymes. Elle fait partie des obligations du vendeur, avec l’obligation de délivrer le bien vendu et de le garantir contre les vices de titre. Cette garantie est due par tout vendeur de tout bien, quel qu’il soit, de façon automatique. La loi permet toutefois d’exclure cette garantie par écrit et en termes clairs, sauf dans certains cas comme les ventes conclues entre un commerçant et un consommateur sous l’égide de la Loi sur la protection du consommateur. Cette exclusion est toutefois sans effet quant à un vice connu et non dénoncé par le vendeur.

Les caractéristiques du vice

Pour pouvoir donner ouverture à une action contre le vendeur, le vice caché doit répondre à certains critères.

Le vice doit être sérieux

Il doit nuire à l’usage du bien ou en diminuer notablement l’utilité au point qu’il le rend impropre à l’usage normal auquel il est destiné. Il doit nuire au fonctionnement ou à l’utilité de la chose, ou encore présenter un risque de dégradation ou de dommage à la chose qui nuirait à son usage ou en diminuerait l’utilité.

Le vice doit être caché

C’est la notion qui pose le plus de difficultés. Un vice caché est celui qui ne peut pas être détecté par un acheteur raisonnablement diligent après un examen soigné. Dans la plupart des cas, on n’exigera pas que l’acheteur ait recours aux services d’un expert. Toutefois, si l’achat est important, ou si la vente s’effectue dans des circonstances particulières (biens usagés, acheteurs peu informés …), on sera plus exigeant envers l’acheteur. La prudence et le recours à des personnes ressources sont donc de mise.

Le vice doit être antérieur à la vente

Comme c’est le vendeur qui garantit la chose, sa responsabilité se limite au bien dans l’état où il était au moment du changement de propriété. Dans certains cas, comme un vice relatif à la profondeur d’une fondation ou à l’isolation d’un mur, la preuve est facile à faire. Dans un cas d’infiltration d’eau, par contre, il peut être plus difficile d’en déterminer le début. Ce seront alors les circonstances et une possible expertise qui détermineront la date de survenance du bris.

Les recours

L’acheteur qui acquiert un bien affecté d’un vice caché se voit offrir trois recours différents.

L’annulation de la vente

Ce recours est peu fréquent et sera utilisé surtout pour les vices les plus graves. Si l’acheteur réussit à prouver qu’il n’aurait pas acheté s’il avait connu le vice, il aura droit d’être remboursé et devra retourner le bien.

La diminution du prix de la vente

Ce recours est le plus utilisé. Généralement, la diminution sera égale au montant nécessaire pour effectuer les réparations et rendre le bien dans l’état où il aurait dû être. Si le prix a déjà été payé, ce qui est généralement le cas, le vendeur devra donc en retourner une partie à l’acheteur.

Les dommages et intérêts

Dans les deux cas, annulation et diminution du prix de vente, l’acheteur a le droit de récupérer de son vendeur tous les dommages et intérêts dont il a souffert si le vendeur connaissait le vice caché, ne pouvait l’ignorer ou était présumé le connaître. C’est le cas du vendeur qui est aussi le constructeur ou le fabricant du bien. Ces dommages sont donc tous ceux qui sont reliés aux vices et qui excèdent ceux mentionnés plus haut.

Les conditions du recours

Le Code civil impose certaines conditions et certains délais à l’acheteur désireux de poursuivre son vendeur pour vices cachés.

La mise en demeure

La mise en demeure est un acte préliminaire essentiel à toute poursuite.  Elle doit dénoncer le vice au vendeur, lui permettre de l’examiner et d’y apporter les correctifs nécessaires.  À défaut d’envoyer la mise en demeure, ou si elle est expédiée après exécution des travaux par un tiers, le recours risque d’être rejeté.La mise en demeure est un acte préliminaire essentiel à toute poursuite.  Elle doit dénoncer le vice au vendeur, lui permettre de l’examiner et d’y apporter les correctifs nécessaires.  À défaut d’envoyer la mise en demeure, ou si elle est expédiée après exécution des travaux par un tiers, le recours risque d’être rejeté.

Autre considération importante, la mise en demeure doit être expédiée dans un délai raisonnable.  Sauf exception, il serait sage de ne jamais excéder un délai de six mois de la connaissance du vice dans le cas d’un immeuble ou de trois mois dans le cas d’un meuble.  Le délai commence à courir à compter de la découverte du vice, soit au moment où l’acheteur est en mesure d’en soupçonner l’étendue.  C’est donc dire que, en matière de vices cachés, le plus tôt sera le mieux.  Il vaut toujours mieux envoyer la mise en demeure, par huissier ou poste certifiée, avant d’entreprendre des négociations ou diverses expertises permettant de connaître l’étendue des problèmes.

L’action

L’action, quant à elle, devra être intentée dans les trois ans à compter de la découverte du vice, déterminée selon les mêmes critères que pour la mise en demeure.

Conclusion

En conclusion, la prudence est de mise à toutes les étapes du processus. Cette prudence doit être appliquée lors de l’achat via un examen attentif du bien. Elle doit aussi l’être lors de la découverte du vice via la prise immédiate de photos, de notes, de vidéos, etc. De plus, au moment de la prise des procédures, un envoi diligent de la mise en demeure et de l’action est à privilégier.

Le présent document est un aide-mémoire seulement et ne remplace pas l’opinion de votre avocat ou notaire.
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© Lalonde Geraghty Riendeau inc., 2017