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Les contrats de construction: no.1

1. Contrats à forfait selon plans et devis:

Description : Le constructeur s’engage à exécuter l’ouvrage spécifié dans des plans et devis détaillés, moyennant une rémunération fixe, quel qu’en soit le coût réel. Le prix sera toutefois ajusté, à la hausse ou à la baisse, si l’ouvrage est modifié par le propriétaire. Normalement, toute modification de l’ouvrage requiert l’assentiment écrit du propriétaire et une formule est prévue pour l’ajustement du prix à la suite de cette modification (extras).

Avantages pour le constructeur: Avantages pour le propriétaire:
  • Il est facile de s’assurer d’un profit brut.
  • Il jouit d’un meilleur contrôle des coûts.
  • Il a tout avantage à exécuter le travail de la meilleure façon possible et même de suggérer des matériaux de plus grande qualité, ou des méthodes plus sophistiquées, si ceux-ci avantagent le propriétaire, puisque sa rémunération augmente en même temps que le coût.
  • Si le constructeur réalise des économies, il peut en bénéficier.
  • Il s’assure ainsi que le profit réalisé par le constructeur n’est pas excessif en regard du prix.
Inconvénients pour le constructeur: Inconvénients pour le propriétaire:
  • La rémunération, qu’elle soit forfaitaire ou à pourcentage, inclut le plus souvent une bonne part du coût d’administration et des frais fixes. Si le chantier se prolonge, il est possible qu’une partie des coûts supplémentaires ne soit pas comptabilisée.
  • Les possibilités de profit sont moindres que dans un contrat à forfait.
  • Il doit avoir utilisé une méthode pour vérifier qu’il bénéficie bien de toutes les réductions cachées de l’entrepreneur et qu’on lui facture le coût réel.
  • Il doit s’assurer que l’entrepreneur n’exécute pas ses travaux à la hâte.
  • Il ne connaît pas le prix à l’avance. Ce prix pourrait lui causer des surprises s’il y a des travaux additionnels qui s’ajoutent.

Commentaires : Le propriétaire accepte de payer un prix fixe, en retour duquel le constructeur absorbe le risque de tout dépassement des coûts. Le constructeur doit prévoir des échéances de paiement selon l’avancement des travaux s’il veut éviter d’avoir à financer la totalité du chantier. Quant à la responsabilité, l’entrepreneur l’assume avec les autres professionnels, le cas échéant (architectes, ingénieurs, etc.). À surveiller : il est important que toute autorisation de modification aux plans et devis, ou tout travail supplémentaire (extras) soit constaté par écrit avec la signature du propriétaire ou du représentant. Le moyen pour fixer le prix de ces modifications ou ajouts devrait toujours être convenu à ce moment par une formule de calcul convenue d’avance (p. ex. prix coûtant majoré ou prix fixe).

2. Contrats à prix coûtant majoré (cost-plus):

Description : Le constructeur s’engage à exécuter les travaux et à présenter périodiquement toutes les factures de matériaux, de services ou de sous-traitance au propriétaire qui les lui rembourse avec une rémunération prenant la forme d’un montant forfaitaire ou, plus souvent, d’un pourcentage du coût.

Avantages pour le constructeur: Avantages pour le propriétaire:
  • Une grande liberté d’exécution; une fois le contrat accordé, tous les intervenants sont sous sa gouverne.
  • Il a un seul interlocuteur pour toutes les phases du projet, incluant souvent l’acquisition du terrain.
  • La responsabilité est totalement assumée par le constructeur pour toutes les étapes et tous les aspects de la construction.
 Inconvénients pour le constructeur: Inconvénients pour le propriétaire:
  • Il assume une responsabilité totale envers le propriétaire, y compris la responsabilité pour les interventions des professionnels qu’il a engagés.
  • Le constructeur est juge et partie quant à la nature et à la qualité des travaux à effectuer.

Commentaires : Les risques de dépassement des coûts sont assumés par le propriétaire, sauf si la partie excédentaire est contenue dans les coûts indirects rémunérés de façon forfaitaire ou à pourcentage. Le constructeur devra s’assurer que ses estimations sont raisonnables, si les moyens financiers du propriétaire sont limités. Sinon, il aura des difficultés à percevoir la partie excédentaire. Quant à la responsabilité du constructeur, elle ne diffère pas de celle du contrat à forfait.

Note : Les contrats en gérance de projet, en design-construction et à prix unitaire sont traités dans notre aide-mémoire « Les contrats de construction : no 2 ». ATTENTION : Tout contrat conclu au Québec doit être interprété selon les dispositions du Code civil du Québec, particulièrement par les articles 2098 à 2129.

Le présent document est un aide-mémoire seulement et ne remplace pas l’opinion de votre avocat.
P.S.: La majorité de nos aide-mémoire est disponible  gratuitement : www.lgra.ca
© Lalonde Geraghty Riendeau, Avocats S.P.A., 2015

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