Vente sous contrôle de justice

Parmi les recours hypothécaires que peut exercer le créancier lorsque son débiteur est en défaut de respecter ses obligations, on retrouve la vente sous contrôle de justice. Comme tout recours hypothécaire, la vente sous contrôle de justice doit être précédée d’un préavis d’exercice. Ce préavis fait l’objet d’un autre aide-mémoire de la présente série. Selon que le propriétaire accepte de délaisser le bien volontairement ou qu’il y soit contraint par le tribunal, la procédure sera différente.

Trois modes de vente sont possibles: la vente de gré à gré, la vente aux enchères et la vente par appel d’offres.

1. Les types de ventes:

La vente de gré à gré

• Le créancier demande dans ce cas la permission que soit nommée une personne désignée qui fera vendre le bien. Le créancier pourra obtenir l’autorisation pour que la personne désignée puisse retenir les services d’intermédiaires tel un courtier en immeuble, et faire fixer sa rétribution si la vente est réalisée par ce dernier. À la lumière d’une évaluation qui lui est présentée, le juge fixera une valeur minimale pour la mise à prix et toute autre disposition qu’il jugera nécessaire.

La vente aux enchères

• Comme le terme l’indique, les instructions requises du juge dans ce cas seront pour fixer les modalités de la mise aux enchères par la personne désignée, tel que la forme de la publicité à être publiée ou l’établissement des modalités des visites de l’immeuble pour les acheteurs éventuels. Toujours à la lumière de l’évaluation qui lui sera présentée, le juge fixera la mise à prix initiale et tout dépôt requis lors des enchères. Il est possible dans de telles circonstances, mais sans y être contraint, de faire référence aux règles prévues au Code de procédure civile pour une vente par shérif.

La vente par appel d’offres

• Le juge qui autorise la vente par appel d’offres déterminera, entre autre, si elle sera faite par la voie des journaux ou sur invitation. De plus, le juge nomme la personne désignée et fixe la mise à prix minimale, les modalités d’annonces et de visites, ainsi que les conditions particulières de l’appel d’offres sur invitation, le cas échéant.

2. La requête:

Formalités requises:

1. Il est nécessaire d’avoir signifié et inscrit au registre approprié (Bureau de la publicité des droits ou Registre des Droits Personnels et Réels Mobiliers) le préavis de 20 jours, s’il s’agit d’une hypothèque mobilière (dans le cas d’une hypothèque mobilière consentie comme accessoire à un contrat de consommation, le délai sera de 30 jours), et de 60 jours s’il s’agit d’une hypothèque immobilière.
2. Après ce délai, une requête introductive d’instance peut être présentée au tribunal, selon les règles du Code de procédure civile, visant le délaissement forcé et la vente sous contrôle de justice du bien hypothéqué.
3. La requête introductive d’instance, avec un avis d’au moins trente (30) jours de la date de sa présentation, doit être signifiée au débiteur ainsi qu’à toute autre personne contre qui le créancier entend exercer ses droits. S’il n’y a aucune comparution après dix (10) jours de la signification, le créancier peut inscrire par défaut. Si, par contre, le défendeur comparaît, il y aura, à la date de présentation, un exposé sommaire des moyens de défense invoqués et dépôt d’un échéancier détaillant le déroulement de l’instance.
4. La demande doit être accompagnée du certificat d’évaluation de la municipalité sur le territoire duquel est situé l’immeuble et d’une évaluation préparée par un expert, à moins que le juge n’en dispense le demandeur.
5. La requête demandera à la Cour d’ordonner au débiteur de délaisser le bien hypothéqué et d’ordonner la vente sous contrôle de justice selon les modalités établies par la Cour.
6. Le jugement sera susceptible d’exécution forcée à l’expiration des délais d’appel.

Parties à la requête:

Seront parties à la requête: le créancier, le débiteur ou ses ayants droit (ex : héritiers), la caution solidaire, le syndic du débiteur si ce dernier a fait faillite, et toute autre personne contre qui le créancier entend exercer ses droits.

Informations contenues à la requête:

• L’existence de la créance.
• L’existence de l’hypothèque et le fait que le débiteur est propriétaire du bien hypothéqué.
• Le montant et l’exigibilité de la créance (montant de la créance, montant des mensualités échues et impayées, solde de la dette, taux d’intérêt, etc.)
• Les défauts du débiteur (ex : non-paiement du capital et des intérêts, des taxes, des assurances, etc.).
• La preuve de la signification et de l’inscription du préavis d’exercice au Bureau de la publicité des droits approprié, ainsi que l’expiration du délai de 20 jours, 30 jours ou 60 jours.
• Le fait que personne n’a remédié aux défauts depuis la signification du préavis d’exercice.
• Le refus du débiteur de délaisser le bien hypothéqué sans raison valable.
• Le type de recours exercé (soit la vente sous contrôle de justice).
• Toute autre allégation pertinente à la requête.

Les documents qui doivent accompagner la requête:

• Déclaration assermentée du créancier attestant des faits allégués à la requête.
• Avis de présentation de la requête introductive d’instance prévoyant un délai de trente (30) jours.
• État récent du ou des registre(s) approprié(s) (foncier ou RDPRM).
• Toute pièce utile ou nécessaire pour démontrer la créance, la signification du préavis d’exercice, le défaut du débiteur de payer et tout autre fait allégué à la requête.
• Certificat d’évaluation municipale et rapport d’évaluation de l’expert, le cas échéant.

3. Effets de la vente sous contrôle de justice:

• Contrairement à la prise en paiement (voir l’aide-mémoire à ce sujet), la vente sous contrôle de justice laisse subsister la dette. Le créancier pourra continuer les procédures contre le débiteur et/ou toute caution pour le solde de la dette, le cas échéant, une fois la vente sous contrôle de justice effectuée.
•  L’acheteur détient son titre du débiteur, malgré le fait que celui-ci n’intervient pas à l’acte de vente. La personne désignée intervient selon les instructions du tribunal, mais ne garantit que ses faits et gestes. L’acheteur prend le bien libre de toute hypothèque ou charge, même si le prix de vente est insuffisant pour payer toutes les charges prioritaires, qui seront alors radiées.

Étapes postérieures à la vente:

• Une fois le bien vendu, un rapport doit être fait au tribunal et un ordre de collocation sera dressé par la personne désignée pour la vente. Le produit de la vente sera distribué aux créanciers selon le rang de chacun. Cette collocation fait l’objet d’un autre aide-mémoire de cette série.

Le présent document est un aide-mémoire seulement et ne remplace pas l’opinion de votre avocat ou notaire.
P.S.: La majorité de nos aide-mémoire est disponible gratuitement : www.lgra.ca
© Lalonde Geraghty Riendeau, Avocats S.P.A., révision 2012